Surroga del mutuo: quando conviene davvero e cosa non ti dicono in banca

Milioni di italiani hanno un mutuo stipulato tra il 2020 e il 2022, quando i tassi erano ai minimi storici — sotto l'1% fisso in molti casi. Poi i tassi sono saliti, e chi aveva un mutuo variabile si è trovato con la rata aumentata anche del 60-70%. Oggi i tassi sono scesi parzialmente, ma restano ben sopra i minimi. La domanda giusta non è "conviene surrogare?" ma "a che tasso e con quale calcolo?"

Cos'è la surroga e perché costa zero

La surroga — tecnicamente "portabilità del mutuo" ex art. 120-quater TUB — è il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra a condizioni migliori. La legge stabilisce che tutti i costi (notaio, istruttoria, perizia) sono a carico della nuova banca. Per il mutuatario il costo è zero. L'unico impegno è raccogliere i documenti e aspettare 30-60 giorni per il trasferimento.

Eppure meno del 10% dei mutuatari italiani ha mai surrogato. Il motivo? La banca attuale non ha nessun incentivo a informarti che potresti pagare meno altrove.

Il calcolo che devi fare

La surroga conviene quando la differenza di tasso è abbastanza grande da giustificare il risparmio sugli interessi residui. La regola pratica è: se la differenza è almeno 0,5 punti percentuali e ti mancano ancora almeno 10 anni al termine del mutuo, la surroga vale quasi sempre la pena.

Esempio concreto: mutuo residuo di 150.000 euro, 15 anni rimanenti, tasso attuale 3,5%. Con una surroga al 2,8%, il risparmio mensile è circa 55 euro — 660 euro l'anno, quasi 10.000 euro totali nei 15 anni rimanenti. Tutto in tasca, senza costi.

Tasso fisso o variabile nella surroga?

Nel 2026, con i tassi IRS a 30 anni intorno al 3,2% e uno spread bancario di 0,5-0,7%, un mutuo fisso si trova intorno al 3,7-3,9%. Un variabile indicizzato all'Euribor 3 mesi parte più basso ma porta incertezza. La scelta dipende da quanti anni ti mancano e dalla tua tolleranza all'incertezza.

Con meno di 10 anni al termine, il variabile può essere conveniente perché l'esposizione al rischio è limitata nel tempo. Con 15-20 anni, il fisso dà prevedibilità e protezione da futuri rialzi.

Come trovare le offerte migliori

Le banche online e quelle digitali tendono ad avere le condizioni migliori sulla surroga perché hanno costi operativi più bassi. Confronta sempre almeno 3-4 offerte prima di scegliere. Il dato che conta è il TAEG complessivo, non il solo tasso nominale — il TAEG include tutte le spese accessorie e ti permette il confronto corretto tra offerte diverse.